外高桥的阳明花园前段时间认筹结束。它的结果和中环那些千人摇号的楼盘比,有点冷。318套房源,认筹了130套。认筹率41%。阳明花园,在去年可是开盘就售罄的楼盘。它有两个非常突出的优点。1:离地铁特别近,800米内这种肉眼可见的优势就不展开了。
2:还算可以的学校
外高桥保税区实验小学,创办于1993年。
最初是由外高桥保税区联合发展有限公司兴办的一所高标准小学,1998年起移交浦东新区社会发展局,成为公立转制学校,目前是标准的公办小学。
学校两大教学特色就是美术教学和寄宿制办学,强调素质教育。
实话实说,外高桥保税区实验学校是外高桥片区内很好的一所小学了,实力与名声兼具,老师们也很负责,管得挺严的。
有民间组织把它评定为浦东第三梯队学校。
也正是楼盘卖点优势突出,该盘在2019年销售时几乎没有做过什么形式的推广,因为光甲方自己的关系户,也够把房子包圆了。所以区域以外的人,也少有知晓。
甚至有用户朋友描述,前往看盘时,销售人员态度冷漠,客户的热脸往往迎来的是冷屁股伺候,所以将其冠以“高冷盘”。
就是这样一个高冷盘,把自己给冷场了。
它这次市场反应一般,
主要是有以下几点原因:
户型充满了槽点。
上批产品户型是:106平米的三房,和152平米的四房
虽然那时的三房看起来很一般。但至少算正常
2019年阳明花园房源房型图
但这次的户型充分体现了香港人的设计特色,
卧室尺度局促,采光非常抱歉。
如同迷宫一般细长结构。
样板房的床4尺还南北放的。。。
2020年阳明花园房源房型图
上次106好歹是个2+1户型,这次102户型彻彻底底的2房。。。
2020年阳明花园房源房型图
户型是一方面,关键是单价上还比之前提升了10%。
2019的价格48000左右,而这次是53000。
53000这个数字带来了两个后果。
第1个后果:和二手房的价差拉平了
第2个后果:总价超过500w,这下就彻底进入改善市场了
改善需求,不是单纯总价预算到了就会买。
他们考虑因素非常复杂和多元。
纵观上海几个5w+新盘,卖得不好是常态。
比如5.98w的陆家嘴锦绣御澜、还有5.6w的东源名都,
陆家嘴锦绣御澜,7月2日开盘,目前签约114套,网签率33%,
东源名都,6月下旬开盘,目前签约18套,网签25%
如果说东源名都,产品力弱而不受改善待见,可以理解。
而陆家嘴锦绣御澜凭良心说,产品力还行,只是因为城市界面上有寺庙,农民房的抗性就被受改善市场冷落,有点让人意外。
浦东唯一还能一战的是尼德兰花园,6月17日开盘,目前签约了77%,
能取得这个成绩,
有一半功劳来自于阳明花园。
因为尼德兰近邻于它,所以很多等着又对阳明失望的客户直接转到了尼德兰。
在浦东5w+艰难度日之时,浦西大虹桥又烈火烹油了一把
就在今天:5.9w的万科天空之城,日光了。
说完这些市场现象
我总结两点:
1、市场远比我们想象的要理性,同样是5w+也有截然不同的结果
2、用总价和阶层来区分市场似乎都不能解释当前的市场变化。
我把上海楼市分两种,一种叫做市级市场,一种叫做区级市场。
市级市场是指能吸引全市型客群前来购买的热门地区,比如前滩,大虹桥,
区级市场是指仅限于区域改善的市场,如周康、外高桥、顾村。
市级市场吸纳了上海楼市绝大多数购房客群,
很大原因在于限价带来的资产配置的安全性,
区级市场只能干着急,又没有办法。
这说明:
一手市场,越来越像资产配置市场,生活消费市场(崇明部分楼盘开始热卖)。
不再是曾经单纯的刚需、改善市场。
来源:地产热点观察
推荐阅读:昆明在线